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jurisPR-BGHZivilR 18/2014 Anm. 2 Anpassung des Erbbauzinses wegen Grundlagenstörung BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 23.05.2014 - V ZR 208/12 Leitsatz A. Problemstellung B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung Zum Inhalt des Erbbaurechts war im Vertrag u.a. bestimmt, dass die Beklagte berechtigt sei, das auf dem Grundstück vorhandene Haus abbrechen zu lassen und durch ein neues Gebäude zu ersetzen, für dessen Gestaltung ausschließlich die baurechtlichen Vorschriften verbindlich seien. Bei Vertragsschluss existierte für das Gebiet kein Bebauungsplan. Das Erbbaugrundstück war mit einem Gebäude mit zwei Obergeschossen und einem Dachgeschoss bebaut. Ein 1966 von der Stadt beschlossener Bebauungsplan sah eine bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks mit einer Geschossflächenzahl von 3,0 vor. Im Jahr 2008 beschloss die Stadt einen auf das Vorhaben der Beklagten – einen Neubau auf mehreren Grundstücken unter Einbeziehung des Erbbaugrundstücks – bezogenen Bebauungsplan, der die Geschossflächenzahl nicht mehr begrenzt und lediglich eine maximale Firsthöhe von 22,5 m vorsieht. Die Beklagte errichtete einen Neubau mit zwei Tief- und fünf Obergeschossen. Die Parteien verhandelten danach ohne Erfolg über eine Anpassung des Erbbauzinses. Die Klage der Erbbaurechtsausgeber u.a. auf Zahlung eines erhöhten Erbbauzinses blieb in zwei Instanzen erfolglos. Weder im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung noch nach der Vorschrift über die Störung der Geschäftsgrundlage könnten die Kläger eine Anpassung des Erbbauzinses verlangen. Mit der von dem BGH zugelassenen Revision haben die Kläger ihre Zahlungsanträge weiter verfolgt und die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erreicht. Der BGH beanstandet nicht, dass ein Anspruch der Kläger auf Zahlung eines höheren Erbbauzinses unter dem rechtlichen Gesichtspunkt einer ergänzenden Vertragsauslegung (§ 157 BGB) nicht bestehe. Anders als das Berufungsgericht gelangt er jedoch zu dem Ergebnis, dass ein Anspruch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) gegeben sein kann, dessen Voraussetzungen er prüft. C. Kontext der Entscheidung Der BGH bejaht – anders als das Berufungsgericht – eine Äquivalenzstörung als Voraussetzung für eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Die Besprechungsentscheidung klärt, dass die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand ist und damit Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB sein kann. Da wesentlicher Inhalt des Erbbaurechts die Befugnis zur Nutzung des fremden Grundstücks als Baugrund ist (unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 20.12.1985 - V ZR 263/83 - BGHZ 96, 385 Rn. 10), ist der Erbbauzins – als Entgelt für die Bestellung des Erbbaurechts (BGH, Urt. v. 20.10.2005 - IX ZR 145/04 - NJW-RR 2006, 188 Rn. 10) – mit dem Recht zur baulichen Nutzung wirtschaftlich gleichwertig, wenn sich seine Höhe an dem Wert der dem Erbbauberechtigten gewährten Nutzungsmöglichkeit ausrichtet. Die Äquivalenz wird gestört, wenn der Erbbauzins bei einer Änderung der baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks nicht angepasst wird (Tz. 19, 20). Hat sich – wie im Fall durch eine vorhabenbezogene Änderung des Bebauungsplans – die bauplanungsrechtlich zulässige (und von dem Erbbauberechtigten mit einem Neubau auch in Anspruch genommene) bauliche Ausnutzung um den Faktor 2,5 erhöht, ist eine (schwerwiegende) Äquivalenzstörung anzunehmen (Rn. 21). Das Berufungsgericht hatte sich dieser Erkenntnis verschlossen, indem es einen möglichen Anpassungsanspruch aus § 313 Abs. 1 BGB mit einem nicht überzeugenden formalen Argument schon im Ausgangspunkt verneint hatte: Es hatte zunächst einen vertraglichen Anpassungsanspruch geprüft. Dies entspricht der Subsidiarität der Grundlagenprüfung, wonach eine Anpassung nach § 313 BGB ausscheidet, wenn bereits der Vertrag einschlägige Anpassungsregelungen enthält (vgl. BGH, Urt. v. 18.11.2011 - V ZR 31/11 Rn. 13). Das Berufungsgericht war dabei zu dem – vom BGH nicht beanstandeten – Ergebnis gelangt, dass sich ein Anspruch der Kläger auf Zahlung eines höheren Erbbauzinses auch im Wege einer ergänzenden Auslegung (§ 157 BGB) aus dem Vertrag nicht ergebe. Da somit die eingetretene Änderung der baulichen Nutzbarkeit des Erbbaugrundstücks gemäß der Unterscheidung zwischen Grundlage und (eigentlichen) Inhalt des Vertrages, auf dem die in § 313 BGB nunmehr gesetzlich ausgeformten Grundsätze über den Wegfall bzw. die Störung der Geschäftsgrundlage beruhen, nur noch die Geschäftsgrundlage betreffen konnte, hätte das Berufungsgericht die Vorschrift als einschlägig heranziehen müssen. Seine Auffassung, ein Anspruch aus diesem Gesichtspunkt sei ausgeschlossen, weil „dem Erbbaurechtsvertrag“ ein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen der Nutzbarkeit des Erbbaugrundstücks und der Höhe der Erbbauzinsen nicht zu entnehmen sei, verkennt die Struktur des Tatbestandes. Denn die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage können – wie der Senat ausführt – nur einschlägig sein, wenn die Parteien zur Abhängigkeit des Erbbauzinses von der baulichen Nutzung des Erbbaugrundstücks im Vertrag (gerade) nichts vereinbart haben (Rn. 16). Die Rückbindung an den Vertrag ist gleichwohl gewährleistet, nämlich mehrfach innerhalb des Tatbestandes des § 313 Abs. 1 BGB, insbesondere in der gebotenen Risikobetrachtung, für die das Gesetz die Beachtlichkeit der „vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung“ ausdrücklich vorschreibt. Die Besprechungsentscheidung verhält sich dazu in ausführlichen Gründen (Rn. 22 ff.), die die vom Berufungsgericht gewählte Abkürzung umso verfehlter erscheinen lässt: Besteht eine vertragliche Regelung für das eingetretene Risiko, müssen sich die Parteien daran festhalten lassen und ist kein Raum für einen Rückgriff auf § 313 BGB. Häufig werfen in diesem Zusammenhang existierende oder fehlende Anpassungsklauseln Zweifelsfragen auf. Im Fall enthielt der Erbbaurechtsvertrag eine zu prüfende Anpassungsklausel, welche die eingetretene Störung jedoch nicht erfasste, in der Auslegung des Senats jedoch keine abschließende Regelung darstellte (Rn. 23, 24). Bedenklicher war daher im Fall, dass der Erbbauberechtigte auf dem Erbbaugrundstück einen Neubau nach Maßgabe des öffentlichen Baurechts errichten durfte, woraus sich eine vertragliche Risikoübernahme ergeben konnte. Bestimmt sich nämlich das Maß der zulässigen baulichen Nutzung des Erbbaugrundstücks nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), haben die Parteien quasi ein „Einfallstor“ für veränderte Umstände geschaffen und berechtigt – so der Senat – eine Erhöhung des Maßes der baurechtlich zulässigen Nutzung des Erbbaugrundstücks grundsätzlich nicht dazu, eine Anpassung des Erbbauzinses nach der Vorschrift über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu verlangen (Rn. 25). Allerdings stellt § 313 Abs. 1 BGB auf die Voraussicht der Parteien ab, weshalb auch unter dieser Prämisse die Vorhersehbarkeit des (begünstigt eingetretenen) Risikos zu prüfen war. Zwar gilt, dass vorhersehbare Umstände, die im Vertrag durch eine ihnen Rechnung tragende Anpassungsklausel hätten berücksichtigt werden können, einen Anpassungsanspruch nach § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich ausschließen, weil in der Regel davon auszugehen ist, dass die Parteien das Risiko ihres Eintritts übernommen haben (Rn. 25). Diese „objektive“ Formel gilt jedoch schon nach bisheriger höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. insbesondere BGH, Urt. v. 09.11.1990 - V ZR 108/89 - BGHZ 112, 259 Rn. 18) nicht uneingeschränkt. Danach schließt – wie die Besprechungsentscheidung unterstreicht – nicht schon die Vorhersehbarkeit eines Fortfalls der Geschäftsgrundlage, sondern – womit die Rückbindung an das Vorstellungsbild der Parteien gewährleistet ist – erst dessen bewusste Inkaufnahme einen Anspruch auf Anpassung des Vertrages aus (Rn. 26). Abzustellen ist dabei auf die damalige Zeit: Die Vorhersehbarkeit fehlt, wenn das Risiko einer eingetretenen Veränderung zwar bestand, die Verwirklichung dieses Risikos von den Parteien aber angesichts der damals vorhandenen Umstände für die Vertragszeit nicht erwartet wurde. War – im Fall – eine Erhöhung der baulichen Nutzung, wie sie aufgrund des Bebauungsplans aus dem Jahre 2008 realisiert worden ist, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zu erwarten, kann auch dem Umstand, dass der Erbbauberechtigte nach dem Vertrag einen Neubau errichten darf, eine Übernahme des Risikos von Störungen des Gleichgewichts zwischen dem Erbbauzins und dem Wert des Erbbaurechts durch Erweiterungen der baulichen Nutzbarkeit nicht entnommen werden (Rn. 26). Dabei kann der Beweis zu dem Vorstellungsbild bzw. den Erwartungen der Parteien bei Vertragsschluss auch anhand objektiver Umstände geführt werden wie etwa das Maß der damaligen Bebauung in der Umgebung, die seinerzeitigen Bebauungspläne der Stadt oder das damalige Bauplanungsrecht, welches das Instrument eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht kannte (Rn. 27). Hierzu hatten die Kläger unter Beweisantritt vorgetragen. Zur Prüfung der weiteren Voraussetzungen eines Vertragsanpassungsanspruchs gemäß § 313 Abs. 1 BGB hat der BGH daher die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. D. Auswirkungen für die Praxis Sie unterstreicht dabei, dass die Vorhersehbarkeit eines Fortfalls der Geschäftsgrundlage nicht zwingend einen Anpassungsanspruch ausschließt, sondern erst dessen bewusste Inkaufnahme, wobei der Beweis zu den Erwartungen der Parteien bei Vertragsschluss auch anhand objektiver Umstände geführt werden kann. |